HUIZEN EN VILLA'S IN HOGERE PRIJSKLASSE
In de rubriek ARTIKELS zoomen we in op een aantal woongerelateerde thema's.
Overzicht onderwerpen:
EPC - energieprestatiecertificaat Groene lening Jacuzzi / Bubbelbad Kangoeroewonen Zelf woning verkopen
KANGOEROEWONEN
Inleiding
Kangoeroewonen is een woonvorm die inspeelt op zowel de vergrijzing als op de nood aan betaalbare woningen voor jonge gezinnen.
Een kangoeroewoning biedt al dan niet hulpbehoevende senioren een kans om langer zelfstandig te blijven wonen in hun vertrouwde omgeving. Het bevordert het veiligheidsgevoel, gaat de vereenzaming tegen en maakt wederzijdse hulp mogelijk. Beide partijen genieten volledige privacy, maar kunnen elkaar bijstaan voor dagdagelijkse problemen. Zoals op kinderen passen, boodschappen doen, de vuilniszakken buiten te zetten, enz… De een zorgt voor de ander, maar ieder heeft de vrijheid van een eigen woning!
Artikels kangoeroewonen
Kangoeroewonen
Steeds meer mensen denken nu reeds na over hoe zij later willen wonen. Voor velen is het bestaande aanbod van rusthuizen en serviceflats ontoereikend en onaangepast aan hun noden. Zij stellen hun zelfstandigheid centraal en willen zo lang mogelijk in een thuissituatie blijven wonen.
Daarom gaan zij op zoek naar woonformules die hen kunnen helpen om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen. Kangoeroewonen en duplexwonen zijn zo'n nieuwe woonvormen.
Wat is kangoeroewonen?
Kangoeroewonen is een woonformule waarbij een oudere of een ouder koppel het gelijkvloers van een woning betrekt. Een jong gezin (meestal en bij voorkeur geen familie van de oudere) bewoont de andere verdiepingen.
Een interfoon in de woning laat toe om noodsituaties onmiddellijk te melden en hulp te vragen. Het jonge gezin kan boodschappen doen of hulp bieden bij een te zware klus. Zij verhogen ook het gevoel van veiligheid bij de ouderen. Maar er kan ook een uitwisseling van diensten gebeuren: zo kan het oudere paar bijvoorbeeld op de kinderen passen. Wanneer de ouderen eigenaar zijn van de woning kunnen zij ook een huurvermindering regelen. De huurprijs is vaak sterk afhankelijk van de vraag naar ondersteuning die de ouderen verwachten en kan dus regelmatig aangepast worden bij meer zorgvraag.
Kangoeroewoningen kunnen deel uitmaken van een woonproject, een sociale woonwijk of in privébezit zijn. Het kan nieuwbouw zijn of het resultaat van aanpassingen of verbouwingen.
Wat is duplexwonen?
Wanneer een oudere een annexwoning bij een bestaande woning, of een gedeelte van een gezinswoning betrekt, meestal bewoond door familieleden, spreekt men van duplexwonen. De oudere heeft een apart woongedeelte, dat omwille van de privacy van beide gezinnen bij voorkeur een individuele toegang heeft.
Kenmerkend voor deze woonvorm is het familiaal verband. Meestal gaat het om ouderen die, hetzij omwille van een verminderde zelfredzaamheid, hetzij na het wegvallen van de partner, dicht bij de kinderen gaan wonen. Ook hier wordt daardoor een wederzijdse dienstverlening mogelijk.
De termen duplexwonen en kangoeroewonen worden soms door elkaar gebruikt. De principes van beide woonvormen zijn min of meer dezelfde. Wel is er enig verschil. Bij duplexwonen is er een familiale band, bij kangoeroewonen gaat het steeds om vreemden.
U bent eigenaar van een woning, die uitsluitend door u en uw gezin werd bewoond en die u nu wil ombouwen tot een kangoeroe- of duplexwoning. Of u hebt een kangoeroe- of duplexwoning gebouwd, die uitsluitend door u en uw gezin werd bewoond en die u nu effectief als kangoeroe- of duplexwoning wil in gebruik nemen.Welke procedure moet u volgen?
U dient een bouwvergunning aan te vragen bij de dienst Stedenbouw van uw gemeente. Over hoe dit precies moet gebeuren kan uw architect u meer vertellen. Deze bouwvergunning is vereist, ook al gaat het om een bestaande kangoeroe- of duplexwoning (waarbij geen werken meer dienen te worden uitgevoerd) of om een verbouwing met slechts zeer kleine werken.
Het feit dat een jong gezin zijn intrek neemt in de gezinswoning (in het geval van kangoeroewonen) of dat een ouder familielid of een ouder koppel in (een annex van) de gezinswoning komt wonen (in het geval van duplexwonen) betekent immers een omvorming van een éénsgezinswoning tot een meergezinswoning. Dit brengt een wijziging van het gebruik en de bestemming van het gebouw met zich mee, en daarvoor is een bouwvergunning noodzakelijk.
Vooraleer een bouwvergunning aan te vragen, kunt u de dienst ruimtelijke ordening van uw gemeente eventueel verzoeken om een stedenbouwkundig attest nr. 2 af te leveren. Dikwijls kan men uit dit attest afleiden of de werkzaamheden die opgenomen zijn in het aanvraagformulier en de hiermee gepaard gaande herbestemming van uw woning, toegelaten zijn.
De mededelingen in het stedenbouwkundig attest zijn slechts
één jaar geldig, te rekenen vanaf de uitreiking van het attest.
Het stedenbouwkundig attest ontslaat de kandidaat-verbouwer niet van de
wettelijke verplichting een bouwvergunning aan te vragen. Aangezien het
stedenbouwkundig attest een beperkte geldigheidsduur heeft, dient u de bouwaanvraag
het best binnen
een jaar in.
U wenst over te gaan tot verhuring van een deel van uw gezinswoning aan een jong gezin (in het geval van kangoeroewonen) of u wenst een annexwoning of een deel van uw gezinswoning één of meer oudere familieleden te verhuren. (in het geval van duplexwonen). Is hierop de huurwetgeving van toepassing?
Wat ook de gekozen woonformule en de afspraken tussen de verschillende bewonerspartijen mogen zijn, het is van belang deze vast te leggen in een schriftelijke, contractuele regeling. Wanneer de relaties tussen de bewoners problematisch zouden worden, is het nuttig te kunnen terugvallen op de regeling zoals vastgelegd in de overeenkomst.
Wanneer spreken we van een huurovereenkomst?
Van een huurovereenkomst is er slechts sprake wanneer het
gaat om een overeenkomst waarbij de ene partij (de verhuurder) zich ertoe
verbindt om de andere partij (de huurder) het genot van een goed te doen
hebben gedurende een zekere tijd en tegen een zekere prijs. Dit betekent
dat overeenkomsten, waarbij een genotsrecht wordt toegekend van een woonruimte
zonder betaling van een huurprijs,niet vallen onder het toepassingsgebied
van de woninghuurwet. Wanneer m.a.w. een oudere gratis een duplexwoning
bewoont, dat eigendom is van een familielid, dan is de woninghuurwet niet
toepasselijk.
De verhuur van een kamer of een flat in het kader van een bijzondere woonvorm,
zoals kangoeroe - of duplexwonen, is vaak moeilijk te kwalificeren. Want
veelal is er niet alleen het huisvestingsaspect (nl. het verschaffen van
woonruimte aan het jong gezin of de oudere(n)), maar ook de verstrekking
van één of meerdere vormen van dienstverlening (van (para
-)medische, familiale, huishoudelijke aard).
Verschillende situaties kunnen zich voordoen:
Er kan gekozen worden voor een tweeledige contractuele regeling, dwz. dat er zowel een huurovereenkomst wordt afgesloten als een dienstverleningsovereenkomst. Wanneer het gaat om de verhuring van een woonruimte die door de huurder als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt, zal de woninghuurwet (van 20 februari 1991, gewijzigd op 13 april 1997) met zijn dwingende bepalingen, van toepassing zijn. Deze wet houdt ondermeer het principe in dat huurovereenkomsten betreffende een woning die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, geacht worden voor negen jaar te zijn aangegaan (evenwel met tal van opzegmogelijkheden). Men kan van deze algemene regel slechts afwijken in een schriftelijke huurovereenkomst die uitdrukkelijk vermeldt hetzij dat de duur van de huur voor het leven van de huurder geldt, hetzij meer dan negen jaar bedraagt, hetzij maximum drie jaar bedraagt.
Partijen kunnen een integrale overeenkomst afsluiten die zowel een regeling voor het huisvestingsluik als het dienstverleningsluik bevat. Deze overeenkomsten worden aangeduid in termen van 'een overeenkomst tot verblijf van een oudere persoon in een gezin', of een 'verzorgingsovereenkomst' en de partijen zijn dan gastheer, gast of resident. Dergelijke formulering houdt echter niet noodzakelijk in dat de woninghuurwet niet van toepassing is: wanneer de rechter van oordeel is dat het dienstverleningsluik ondergeschikt is aan de huisvestingsluik, kunnen de dwingende bepalingen van de woninghuurwet toepasselijk zijn.
Er kan ook sprake zijn van een gemengde overeenkomst: dit is een overeenkomst die elementen van meerdere contracten bevat, die de verschillende aspecten van huisvesting en zorgverlening regelen. Bij betwisting over de toepasselijke regels zal de rechter ofwel bepalen welk aspect het overwicht heeft (huisvesting of zorgverlening) en op de overeenkomst die regels toepassen die daarop betrekking hebben, ofwel zal hij voor elk aspect verschillende regels toepassen (het huisvestingsaspect valt dan onder de regels van de huurwetgeving, het zorgverleningsaspect valt onder de regels van hetzij koop, huur van diensten of aanneming van werk). Het is van belang het bestaan en de gevolgen van de Vlaamse Wooncode te vermelden. De Vlaamse Wooncode voorziet in een woonkwaliteitsregeling door de invoering van veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen. De kwaliteitsnormen gelden voor alle woningen die gelegen zijn op het grondgebied van het Vlaamse gewest.
Voor huurwoningen die als hoofdverblijfplaats van de huurder dienen voert de Vlaamse Wooncode bovendien een conformiteitsattest in. Dit conformiteitsattest geldt enkel wanneer het gaat om een huurovereenkomst (waarbij de woning tegen betaling van een bepaalde prijs wordt ter beschikking van de huurder wordt gesteld, zie hoger). Wanneer bijgevolg een deel van een duplex- of kangoeroewoning gratis of krachtens een andere overeenkomst dan een huurovereenkomst wordt ter beschikking gesteld, is geen conformiteitsattest vereist. Het attestensysteem is niet (onmiddellijk) op alle huurwoningen toepasselijk. Het moet gaan om een woning van minimum 20 jaar. De Vlaamse regering heeft bovendien besloten om de invoering van het conformiteitsattest te faseren (dwz. verdelen in de tijd): in eerste instantie zal enkel voor de huurwoningen gebouwd vòòr 1919 het attest worden ingevoerd. Bepaalde woningen zijn echter, ongeacht hun ouderdom, onmiddellijk onderworpen aan het attestensysteem. Het betreft onder andere: woningen die werden verwezenlijkt na de inwerkingtreding van de Vlaamse Wooncode (1 november 1998) en woningen die tot stand zijn gekomen door opsplitsing van een gebouw of woning in meerdere woningen of door samenvoeging van meerdere panden. Dit laatste is bijvoorbeeld het geval wanneer een bestaande woning wordt omgebouwd tot een duplex- of kangoeroewoning en van een éénsgezinswoning bijgevolg een meergezinswoning wordt. Wanneer een deel van deze duplex- of kangoeroewoning wordt verhuurd zal het attestensysteem van de Vlaamse Wooncode bijgevolg wél onmiddellijk van toepassing zijn.
Wat houdt het conformiteitsattest in?
Het bevestigt de conformiteit van de huurwoning met de in de Wooncode vastgelegde woonkwaliteitsnormen en vermeldt tevens de maximaal oegestane woningbezetting. De aanvraag van een conformiteitsattest is niet verplicht. De eigenaar hoeft dus over geen conformiteitsattest te beschikken om geldig een woonplaats als hoofdverblijf te verhuren. Enkel wanneer blijkt dat de woning die als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd niet aan de elementaire vereisten voldoet en wanneer dus ook geen conformiteitsattest is verkregen, kan de betrokken eigenaar worden gesanctioneerd. De aanvraag tot het bekomen van een conformiteitsattest dient schriftelijk (bij voorkeur bij aangetekend schrijven) te worden gericht aan het College van Burgemeester en Schepenen. Dit College beslist binnen de zestig dagen, nadat een controleonderzoek werd verricht. Vaak is het zo dat het woongedeelte van de duplex- of kangoeroewoning dat door de oudere(n) of door het jonge gezin wordt bewoond, niet beschikt over één of meer van de volgende drie basisvoorzieningen: WC, bad of douche, kookgelegenheid en dat de bewoners hiervoor afhankelijk zijn van gemeenschappelijke voorzieningen in of aansluitend bij het andere deel van de woning. In dat geval wordt het woongedeelte dat door het jonge gezin of de oudere(n) wordt bewoond juridisch beschouwd als een kamer (ook al gaat het om meerdere lokalen). Niet de Vlaamse Wooncode, maar wél het Kamerdecreet is dan van toepassing. Dit decreet voorziet in specifieke veiligheid - en kwaliteitsnormen voor kamers en is van toepassing op elke verhuring of terbeschikkingstelling van om het even welke kamer. Het Kamerdecreet geldt dus ook wanneer de kamer niet als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd en is zelfs van toepassing wanneer de kamer gratis ter beschikking wordt gesteld!
Ook het Kamerdecreet voorziet in een conformiteitsattest,
dat voor bestaande kamers moet worden aangevraagd. Het decreet verbindt
hieraan evenwel geen specifieke sanctie indien dit niet is gebeurd. We kunnen
dus stellen dat de verhuurder verplicht is om een conformiteitsattest aan
te vragen, maar als hij zonder een conformiteitsattest toch een kamer verhuurt,
die weliswaar aan de normen voldoet, zal hij niet strafrechtelijk worden
gesanctioneerd.
De aanvraag dient schriftelijk te worden gericht tot het College van Burgemeester
en Schepenen, dat binnen een termijn van negentig dagen dient te beslissen.
U hebt uw woning verbouwd tot een duplex- of kangoeroewoning. Wat gebeurt er met het kadastraal inkomen?
Het bezit van een woning wordt in het wetboek der inkomstenbelastingen beschouwd als een bron van onroerend inkomen, uitgedrukt door de term kadastraal inkomen (KI). Het KI is eigenlijk de geschatte gemiddelde netto huurwaarde van de woning op één jaar.
Bij nieuwbouw of verbouwing wordt het KI bepaald of herzien nadat de werken zijn beëindigd en het onroerend goed in gebruik is genomen. Het kadaster kan tot herschatting overgaan indien het gebouw onder meer wordt vergroot, verbouwd of aanzienlijk gewijzigd, indien percelen worden, verenigd of verdeeld, enz. Het verbouwen (dit betekent meestal het 'uitbreiden') van een bestaande woning tot een duplex- of een kangoeroewoning zal dus in de meeste gevallen een verhoging van het KI tot gevolg hebben. Het KI wordt per aangetekend schrijven meegedeeld aan de eigenaars, die binnen twee maanden, eveneens per aangetekend schrijven, bezwaar kunnen indienen tegen het toegekende KI en een ander bedrag kunnen voorstellen. Het KI fungeert als basis voor de onroerende voorheffing. Voor het eigen woonhuis, dat is het onroerend goed of het gedeelte ervan dat door de eigenaar zelf als woning wordt betrokken en niet door hem wordt gebruikt voor de uitoefening van zijn beroepswerkzaamheid, is het belastbaar inkomen gelijk aan het geïndexeerd KI, eventueel verminderd met een forfaitair vastgestelde aftrek. In het geval van een duplex- of kangoeroewoning zal het gedeelte dat niet door de eigenaars wordt gebruikt als woonhuis, juridisch als een tweede woonst worden beschouwd. Voor dit gedeelte, ongeacht of het verhuurd wordt of niet, is het belastbaar inkomen gelijk aan het geïndexeerd KI verhoogd met 40 %.
Het bouwen van of het verbouwen tot een duplex- of kangoeroewoning betekent bijgevolg vaak niet alleen een verhoging van het KI, het leidt ook tot hogere belastingen in hoofde van de eigenaar van de woning. De woning wordt immers beschouwd als een meergezinswoning. Het gedeelte van het huis dat niet door de eigenaar wordt bewoond, maar dat voorzien is voor het oudere familielid (in geval van duplexwonen) of van een jong koppel (in geval van kangoeroewonen) wordt afzonderlijk belast, ongeacht of het effectief wordt bewoond of niet. Daarbij komt dat het belastbaar inkomen, waarmee wordt rekening gehouden, hoger is dan dat van het eigen woongedeelte dat door de eigenaar wordt bewoond.
Bron: www.vlaams-ook.be
